宅建業とは・・・

「宅建業」は、正式には「宅地建物取引業」といいますが、少々長い表記となりますし、一般的にも「宅建業」といういい方をしていますので、当サイトでも「宅建業」としています。

「宅建業」とは、宅建業法第2条第2号によりますと次のようになっています。

宅地もしくは建物の売買もしくは交換

又は

宅地もしくは建物の売買、交換もしくは貸借の代理もしくは媒介をする行為で
業として行なうもの

をいいます。

「宅地」（建物の敷地に供せられる土地）には、現に建物の敷地に供せられている土地に限らず、広く建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地をいいます。地目や現況を問われません。

「建物」には、取引の対象となる建物全般をいい、建物の一部（マンションの一室など）も含みます。
「業として」というのは、社会通念上事業の遂行とみることができる程度に行うことをいいますが、検討する際には、次のようなことを総合的に考慮します。

取引の相手方

不特定多数のものを相手にするときは事業性が高くなります。

取引の目的

営利を目的とするものは事業性が高くなります。

取引対象物件の取得の経緯

転売目的の時は事業性が高くなります。

取引の態様

自ら行うときは事業性が高くなります。

取引の反復継続性

反復継続するときは事業性が高くなります。

ということで、自己物件を貸借することや、不動産の管理のみをすることも宅建業にはあたりません。
ですが、自己物件であっても売買や交換を業として行う場合はする場合は宅建業にあたることになります。
宅建業にあたる場合は、宅建業免許を取らなくてはいけない、ということになります。

宅建業免許について

宅地や建物の取引は、一般消費者にとって、日常の買い物とは比較できないほど大きなものであることから、その社会的影響を考慮して、宅建業を免許制にし、消費者の保護と不動産取引の公正を確保しようとしています。

宅建業の免許は事務所ごとに必要となってきます。（宅建業法第３条）

宅建業免許の種類

宅建業免許には、知事免許と大臣免許の２種類があります。

知事免許

事務所が一つ又は複数でも一つの都道府県内にあるときは、知事免許です。

大臣免許

事務所が複数の都道府県にあるときは、大臣免許（国土交通大臣）となります。

申請者について

免許の申請は、会社はもちろん、個人事業であってもできます。
会社の場合は事業目的に「宅建業」であることがわかる記載のあることが必要です

免許の有効期間

知事免許も大臣免許も、免許には有効期間があります。宅建業免許の有効期間は５年間となっています。

有効期間の満了日が土・日・祝日であったとしても、その満了日で失効してしまいます。「休日で役所の窓口が空いていなかったから更新の申請できなかった・・・」という言い訳は、残念ながら通りません。

引き続き、宅建業を行うときは満了日までに更新手続きが必要です。

更新手続きは、免許の満了日の90日前から30日前までの間に行います。

申請窓口は、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県庁の担当課になります。

※大臣免許の場合でも、申請先は主たる事務所の所在地を管轄する都道府県庁になります

申請料について

申請手数料、更新手数料
（都道府県の場合は証紙代、大臣の場合は新規のときは登録免許税、更新の時は印紙代と呼ばれます。）

ここでの費用は、ご本人で申請を行う場合でも行政に支払うこととなる費用です。
申請時に必要となります。

　　　　　　　　　　　　新規免許　　　　　　更新
知事免許　証紙代　　　　33,000円　　　　　33,000円

大臣免許　登録免許税　　90,000円　　　　　33,000円
　　　　　又は印紙代

その他の費用

・供託金や保証協会への加入や弁済業務保証分担金等は別途必要です。
・添付書類に必要な証明書等の実費は別途必要です。
・行政書士に依頼する場合の料金は別途必要になります。

許可が出るまでの期間

申請してから結果が通知されるまでの期間（標準処理期間）は、次のようになります。

知事免許の場合

申請してから結果が出るまで約5週間です。（大阪府の場合）

大臣免許の場合

申請してから約100日です。
都道府県窓口に申請してから管轄の地方整備局へと回りますので、知事免許に比べ時間がかかります。

標準処理期間に補正等の期間は含まれません。申請内容に不備があったときなどは、その解消にかかる期間はさらに日数がかかることになります。